统计分析

开发投资总体平稳 增长后劲仍显不足——上半年我市房地产开发投资运行情况简析

今年以来,我市认真贯彻落实中央房地产宏观调控要求,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,通过供需两端综合发力,不断加强分类指导,重点抑制投机性炒房,房地产调控卓有成效。上半年,全市房地产开发投资总体保持平稳,但受民间资本参与度下降、新房供应量总体不足、房地产信贷支持减弱等因素影响,开发投资增速回落、后劲不足的趋势需引起高度重视。
一、开发投资运行特点
上半年,我市完成房地产开发投资1425.39亿元,同比增长6.3%,增幅较1-5月回落1.8个百分点。从走势看,1-4月,房地产开发投资增长9.9%,增幅为上半年最高点;1-2月增长1.8%,增幅为上半年最低点;其余月份增幅保持在6%~ 10%区间之内。
(一)建安工程降幅持续收窄
从投资结构看,房地产建安工程降幅持续收窄。上半年,全市完成建安工程投资897.43亿元,同比降幅自年初的22.8%收窄至1.7%。其他费用507.41亿元,增长25.3%,增速较1-5月下降10.1个百分点;其中,土地购置费402.56亿元,增长31.3%,较1-5月下降19.6个百分点。
(二)住宅投资以中小户型为主
从户型结构看,住宅投资以中小户型为主。上半年,小户型(90平方米以下)住宅完成开发投资193.90亿元,同比下降31.3%,占全市住宅投资比重为19.9%;中等户型(90-144平方米)住宅完成投资599.74亿元,增长22.0%,占住宅投资比重61.7%;大户型(144平方米以上)住宅完成投资179.02亿元,增长28.2%,占住宅投资比重18.4%。
(三)开发区房地产投资增长加快
从投资区域看,中心城区和新城区房地产开发投资增速均出现回落,而开发区(武汉经开区和东湖高新区)房地产投资增速明显回升。上半年,中心城区房地产开发投资为917.10亿元,同比增长2.7%,增速较1-5月回落3.7个百分点;新城区为264.07亿元,增长2.2%,较1-5月回落0.6个百分点;开发区为244.21亿元,增长32.2%,较1-5月提高6.3个百分点。
二、应关注的几个问题
(一)民间资本参与度有所下降
从开发主体看,上半年,全市民营房地产企业共计904家,占房地产企业个数比重为77.0%,占比较1-5月下降1.1个百分点;民营房地产企业完成开发投资947.24亿元,同比增长2.2%,增速较1-5月下降3.4个百分点,较1季度下降4.0个百分点;房地产民间投资占开发投资比重为66.5%,占比较1-5月下降2.7个百分点,较1季度下降2.3个百分点,表明房地产民间资本参与程度有所下降。
(二)新房供应量总体仍显不足
近年来,我市连续出台调控政策,通过供需两端综合施策,促使房地产市场保持平稳运行,房地产调控成效明显。但总体上看,全市新房供应量仍显不足,具体表现在:一是新开工面积增长乏力。上半年,全市房屋新开工面积为1467.74万平方米,同比下降8.4%,降幅较1-5月扩大0.9个百分点;其中,住宅新开工面积1026.88万平方米,下降11.1%。二是住宅批准预售面积增长缓慢。上半年,全市商品住宅批准预售面积为915.88万平方米,较上年同期仅增长0.3%。若这种趋势持续下去,不仅会拖累开发投资后续增长,更会对未来住房市场供给产生消极影响,造成供应不足,供需矛盾突出。
(三)房地产信贷支持力度减弱
伴随房地产金融去杠杆,金融机构在加大对实体经济信贷支持的同时减少了对房企的信贷支持,这在一定程度上抑制了购房需求。3月末,全市购房贷款余额为5578.11亿元,同比增长21.9%,增速较2017年12月末回落2.9个百分点,较2017年6月末回落18.5个百分点;其中,个人购房贷款余额5539.17亿元,增长22.1%,较2017年12月末回落2.9个百分点,较2017年6月末回落18.2个百分点。房地产信贷支持力度减弱,将会减缓房企资金回笼速度,造成企业开发成本抬升,经营风险加大,迫使企业减少下步投资。
三、几点建议
综上所述,房地产宏观调控、信贷收紧、开工放缓等因素同时对供应与需求两方面产生影响,如不采取有效措施,将对我市房地产业和相关产业产生不利影响。为此,我们提出以下建议:
(一)强化土地供应,加快项目审批
近年来,我市房地产土地供应节奏明显加快,从源头上加大了市场供给,保障了住房刚需。但随着市场需求端缺口加大,供需矛盾仍旧较为突出。建议进一步强化土地供应,并同步清理已供土地,加快房地产项目规划审批力度,督促开发企业按照合同约定的时间开工建设,保证新建商品房尽快投放市场,形成有效供给。
(二)做好正面引导,积极开展整治
对于已经符合预售许可条件的项目,要做好对相关开发企业的宣传和引导工作,促其尽快申请上市销售。同时加大整治查处力度,严厉打击房企囤积房源、捂盘惜售、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为,切实保障市场供给,扩大销售,满足合理的购房需求。
(三)优化审批流程,争取信贷支持
近年来,受金融监管政策影响,我市房地产信贷持续收紧,主要表现在:一是房地产开发企业贷款审核严、发放慢,房企融资成本较高;二是购房贷款额度少、利率高,个人购房压力变大。若这种局面不能有效改善,将对下步开发投资增长产生不利影响。为此,建议市金融管理部门努力争取上级支持,适度扩大我市住房信贷规模。

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