统计分析

武汉市商业综合体发展状况简析

 

商业综合体,是指将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立相互依存、功能互补的能动关系,形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。商业综合体功能齐备、规模体量大、辐射效应好,已成为推进区域经济发展、推动城市产业转型升级的优质平台。近年来,我市大型商业综合体遍地开花,呈现“井喷式”发展,但同时也面临着同质化竞争、过度扩张、资源浪费等问题。为全面了解掌握我市商业综合体发展情况,现结合年报结果分析如下:
一、武汉商业综合体发展现状
我市最早出现的商业综合体雏形为1979年开业的“凯德民众乐园”,随后是在80年代中期和90年代中期由本土企业打造的以购物中心为主题的“中商集团购物中心”和“武商集团购物中心”,之后一直缓慢发展。近年来,随着武汉经济快速发展,新一线、国家中心城市地位日益凸显,商业需求日益增多,吸引了越来越多的企业进驻武汉发展商业地产,其中不乏凯德、永旺等外企,随着我市商业综合体规模总量的快速扩张,目前全市已拥有以购物中心为主导的大小商业综合体54家,其中2013年以来开业的有34家,占总量的63.0%
2017年,我市54家商业综合体共吸引入驻商户7805家,吸纳就业人员6.62万人,营业面积达291.86万平方米,实现销售额(营业额)180.59亿元,配备总车位4.94万个,平均每个商业综合体配备车位容量在900个以上。主要呈现如下特点:
(一)从经营方式看,租赁经营占主流
我市商业综合体内部多数采取租赁经营模式,自营、联营部分所占比重相对较小,2017年,54家商业综合体拥有租赁商户6780家,占商户总数的86.9%;租赁部分吸纳就业人员和营业面积分别达5.73万人和245.29万平方米,占就业人员总数的86.6%和总营业面积的84.0%
(二)从行业结构看,零售业支撑作用明显
2017年,我市商业综合体中零售业、餐饮业和服务业商户数分别为4333个、2442个和1030个,分别占商户总数的55.5%31.3%13.2%,零售业商户占比超过一半;零售业吸纳就业人员3.41万人,占就业人员总数的51.4%,实现销售额104.47亿元,占商业综合体整体销售额(营业额)的57.8%,营业面积157.68万平方米,占总营业面积的54.0%,显示我市商业综合体中零售业占据主流。
(三)从商户类型看,个体商户占主体地位
2017年,我市商业综合体中个体商户占比最高,共4421家,占商户总数的56.6%,法人和分支机构仅分别占商户总数的18.8%24.6%
(四)从经营效益看,新型商业模式呈现快速增长
2017年,我市商业综合体共实现销售额(营业额)180.59亿元,比上年增长16.2%,较我市限上专卖店、百货店、专业店销售额增速分别高出10.98.67.8个百分点。其中,自营、联营部分和租赁部分分别实现销售额(营业额)54.37亿元和126.22亿元,分别增长16.7%16.0%,新型商业模式呈现出经营销售快速增长的发展态势。
二、存在的问题
(一)同质化经营较为严重
从现阶段情况看,我市商业综合体同质化经营情况较为严重。首先体现在定位、功能的同质化,94.4%的商业综合体功能配置以“专卖店+餐饮+电影院”为主。其次是品牌资源的同质化,无论是娱乐、休闲、餐饮还是购物,各商业综合体主力店品牌屈指可数,且重合度高达50%以上。最后是业态分布的同质化,商业综合体内业态分布普遍存在定式,业态之间缺乏联系,作为吸客引擎的主力店与弱势品牌互动性较弱,驱动作用乏力。同质化不仅不能给消费者带来新奇的消费体验,同时也不可避免地使商业综合体陷入争客流、争资源的恶性竞争。
(二)商业投资盲目扩张
当前,部分商业地产开发仅以住宅商业比例等建设指标来规划商业综合体项目,忽略了市场的需求、地段的特性和竞争态势等因素,导致一些核心地段的住宅和商业配套比例失衡,商业项目过多,质量参差不齐,有的商业综合体甚至成为空城,造成城市社会资源的浪费。
(三)业态配比相对失衡
我市商业综合体的业态相对较单一,自营联营商户80%集中于传统零售业,自营联营商户和租赁商户中服务业商户仅分别占3.6%16.4%;服务业营业额比零售业销售额低44.8%,休闲娱乐化业态明显缺乏。
(四)运营管理能力不足
目前,我市商业综合体开发商部分由住宅开发商转变而来,对商业规律不了解,存在专业人才难觅、行业创新稀缺、投入效果难监控、营销客群未细分等问题。同时,商业综合体开发初期还沉淀了大量资金,导致许多商业地产开发商急于求成,为了尽快回笼资金,重短期利益轻长期运营,从开发到运营缺乏整体统筹规划。
三、武汉商业综合体发展的建议与对策
之前几年由于受到电商的冲击,实体经济下滑明显,而近两年,受益于消费需求的升级,加之消费者对于购物体验感要求更高,实体经济又有回升的势头,这是我市商业综合体面临的重大机遇。作为商业综合体应积极调整发展模式,才能在大同小异的众多商业综合体中突出自身特色,焕发新的生机。
(一)加强商业总体规划
一方面要强化商业规划统筹引导力度,做好城市商业总体规划工作,合理配置住宅和商业配套的比例,并做好与轨道交通建设的协调,尤其注重与地铁线路具体站点的对接,扩大商业综合体辐射范围,促进轨道建设与商业综合体开发的同步实施。另一方面,有关部门要从招投标、审批、选定开发商等多个环节注重引进与现有商业配套互补、能够完善当地现有服务和商业需求的商业综合体。
(二)提高开放合作层次
在精华地段吸引如太古、新鸿基等知名商业地产开发主体,在中心商业区打造具有国际视野与创新设计理念的高端商业综合体,将武汉打造成中部地区现代商贸服务业门户城市。在武汉特色旅游区域开发特色商业综合体,凸显武汉自然景观优势,补缺旅游资源丰富地区的商业配置。同时,强化商业综合体项目的二次招商质量,不断优化已开业商业综合体对新商业模式、业态和品牌招商的扶持政策,努力吸引优质商业品牌入驻各种商业载体,加快集聚商气和人气。
(三)坚持差异化发展
商业综合体应坚持差异化发展,积极引进高端商业人才队伍,精细化客户需求,以区域消费需求支撑商业综合体的主题定位,吸附周边符合商业综合体定位的小商户进入商业综合体,共生共荣,与周围商圈形成良性竞合关系。同时,商业综合体需要思维的转变,从房东转变成股东,与品牌一起打造,共同经营,利用资本的力量推动商业模式不断创新。
(四)大力引入新业态
商业综合体在保持主力品牌特色的同时,应合理增加体验性消费业态的比重,从建筑形态、业态组合、引进品牌等方面创新消费模式,积极引进京东之家、小米之家等知名品牌科技体验馆,提高消费环节的互动性,增强商户和消费者的黏合度。同时,打破传统商业规划的分层思维,根据不同类型客群的细分需求和不同业态、品牌之间相关性,实现不同业态与品牌的集簇化和组团化,提升商业综合体业态及品牌的有机互动,满足消费者更加多元化的消费体验,增加顾客的停留时间和购买率。
(五)加强运营管理创新
商业综合体要加强会员管理,结合购物中心客户群体的消费年龄、收入、兴趣爱好、教育背景等数据,进行精准化、精细化的定位,将最适合的品牌商引入商业综合体。要加速自有APP与外部大型资源平台和品牌的线上线下互动融合,打造完整O2O闭环,积极与第三方平台合作,实现跨平台引流,为商业综合体的消费者提供高效丰富的购物体验。同时加强内容创新,针对目标群众选取符合商业综合体文化特点的文化元素,设计自有IP吉祥物、定期开展IP活动,深化商业综合体内涵,持续扩大品牌效应。