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  • 我市房地产开发区域结构分析及有关建议

    来源:武汉统计局 作者:武汉统计局 时间:2018年01月04日 浏览数:7346 点击率:7346

    今年以来,我市坚决贯彻中央关于房地产调控重要指示精神,不断强调回归房屋居住属性,厉行限购限贷,倡导租售并举,遏制投机性炒房,努力稳定房地产市场。在密集房地产调控政策的持续发力下,我市房地产市场总体平稳运行,呈现以下特征:

    一、房地产市场运行主要特征

    (一)开发投资增长平稳,土地费用贡献增强

    19月,我市房地产开发投资为2130.05亿元,同比增长8.6%;开发投资在15个副省级城市中排位第二,仅次于杭州(2257.23亿元)。从用途看,住宅投资1449.36亿元,增长4.8%。从构成看,土地购置费605.07亿元,增长86.0%,占开发投资比重28.4%,较去年同期提升11.8个百分点,说明土地购置费增长迅速,土地费用对开发投资增长支撑作用增强。

    (二)民营房企有所增加,民间投资占比提升

    从开发主体看,截至9月份,我市民营房地产企业共892家,较6月份增加24家。19月,我市房地产开发民间投资为1536.46亿元,占开发投资比重72.1%,较上半年高3个百分点,表明民间投资占比逐步提升,房地产开发民间资本参与程度日渐提高。

    (三)施工面积小幅增长,新开工面积增长较快

    19月,我市房屋施工面积达11071.23万平方米,同比增长0.5%;其中房屋新开工面积达2199.23万平方米,增长20.5%,占施工面积比重19.9%,较去年同期提升3.3个百分点。表明今年以来,我市房地产项目建设进度有所加快,房屋建筑规模稳步扩大。

    (四)土地成交有所回落,规划面积保持稳定。19月,我市累计成交房地产开发用地95宗,成交土地面积529.78公顷,同比减少9.7%,呈下降态势;规划建筑面积1740.83万平方米,与去年持平。土地成交面积的总体回落,或将对我市未来房地产市场供需平衡产生影响。

    (五)市场调控成效显著,房价涨幅稳中放缓

    9月份,我市房地产调控政策持续发挥作用,住房价格总体保持稳定。从环比看,9月份,我市新建商品住宅价格下降0.1%,在全国70个大中城市中排第53;从同比看,上涨4.8%,排第46,排位较8月份后退17位。

    二、房地产区域特点

    (一)核心区域(中心城区、武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区)房地产开发程度较高,区域间发展不均衡

    9月份,我市核心区域房地产开发企业、项目总数占全市比重均超过65%,但区域之间差别较大。从企业数看,江汉区、江岸区分别为138家、135家,位列一二,青山区为31家,排位最末,其他各区企业数集中分布在70100家之间;从项目数看,江岸区最多(114个),青山区最少(25个)。

    从投资区域分布看,19月,江岸区、江汉区、汉阳区、洪山区、东湖高新区投资均高于200亿元,其中汉阳区最高(281.71亿元);从开发主体看,汉阳区民间投资最高(254.58亿元),占开发投资比重为90.4%,青山区最低(24.50亿元),占比41.5%;从房屋用途看,汉阳区住宅投资最高(237.94亿元),江汉区商办房(办公楼、商业营业用房)投资最高(83.49亿元);从住宅、商办房投资比看,洪山区最高,投资比达到8.731,商办房投资占比较低,江岸区最低,投资比为1.511,商办房投资占比较高。

    (二)非核心区域(新城区)房地产开发程度较低,区域间发展相对均衡

    从企业数看,9月份,非核心区域总体相差不大,其中东西湖区最多(83家),新洲区最少(63家);从民营企业数看,各区较为接近,其中黄陂区最多(73家),蔡甸区最少(57家);从项目数看,各区差距较为明显,其中江夏区最多(78个),蔡甸区最少(36个)。

    从投资区域分布看,19月,黄陂区投资最高(109.48亿元),新洲区最低(31.38亿元);从开发主体看,黄陂区民间投资最高(92.02亿元),占开发投资比重84.1%,新洲区最低(26.34亿元),占比83.9%;从房屋用途看,各区住宅投资占开发投资比重均在60%以上,其中东西湖区最高(87.7%),蔡甸区最低(60.2%),商办房投资占比除蔡甸区(34.4%)、黄陂区(23.2%)外,剩余3区均在15%以下。

    三、当前房地产市场需关注的几个问题

    (一)企业项目个数偏少

    9月末,我市房地产开发企业共1154家,较去年同期减少30家,在库项目852个,较去年同期减少23个。其中青山区、蔡甸区、新洲区企业和项目数在全市范围内均属较低水平;江岸区、武昌区房地产民间投资占开发投资比重均不到60%(江岸区58.1%,武昌区55.4%),处于较低水平。

    (二)投资接续能力不足

    截至9月份,我市在库房地产开发项目自建设开始累计完成投资10864.54亿元,房地产开发投资进度(累计完成投资占计划总投资比重)已达74.3%。其中,江岸区、江汉区、东湖高新区开发投资进度分别为80.9%82.1%80.2%,均高于80%,表明以上各区房地产往年续建项目现阶段完工度较高,而新建项目不足,或将使今后投资增长难度加大。

    (三)商用投资分布不均

    从核心区域看,19月,我市区域间商业地产投资力度差距较大。其中汉阳区、洪山区住宅商办房投资比高于8:1,商办房投资占比过低;东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区商办房投资分别为33.91亿元、11.78亿元,总量相对较低。从非核心区域看,商业地产整体发展较为滞后。除蔡甸区、黄陂区外,其他各区商办房投资均低于15亿元。其中新洲区商办房投资最低,仅为2.10亿元,东西湖区、江夏区商办房投资分别为8.45亿元、12.81亿元。

    四、几点建议

    习近平总书记在十九大报告中再次强调坚持房屋居住属性,提出建立多主体供给,多渠道保障,租购并举住房制度,这应成为我市房地产市场调控的根本遵循。为确保我市房地产市场继续保持平稳运行,提出几点建议:

    (一)优化区域功能布局

    从商业地产开发入手,采取集聚化均衡化两种手段,部分核心区域促进商业功能集聚发展,引进商业地产项目投资,继续打造商业中心,适度扩大商业地产投资规模,提高商办房配套建设比例,以提升其吸引力和向心力。非核心区域合理增加商业用地供应,推动商业地产项目引进,完善商业配套,提升商业环境,促进商业职能均衡分布,以满足核心区域城市功能疏解、人口外溢、商品房市场需求转移的需要。

    (二)统筹规划科学引进

    各区要立足区域城市功能定位,加强对房地产开发企业和项目前期审核,统筹考虑项目开发与优化产业布局、促进人口就业等方面相互作用影响关系,在此前提下,加大知名企业和优质项目的引进力度,以优质项目、品牌项目带动相关配套产业的进驻和发展。项目行政审批环节应继续简政放权,缩短土地规划、施工等手续办理时限,提高行政服务意识和能力,以优化区域发展软环境,促进房地产市场平稳健康发展。

    (三)规范市场引导舆论

    一是开展项目清理。对房地产项目进行整体摸排,掌握项目施工进展等具体信息。针对不按规定开工项目,依法依规进行处罚;对已批未建、超过合同约定开工时限项目,依法收回用地,并暂停企业土地竞拍资格。二是加强舆论监控。对于房地产调控政策措施及其成效,要充分利用多种形式进行正面宣传,及时回应市场热点及敏感问题,稳定企业和群众对市场正面预期,引导企业进一步加大和加快房地产开发投资,增加市场供给。