统计分析

我市房地产业发展成效及存在问题

来源:武汉统计局 作者:武汉统计局 时间:2017年09月25日 浏览数:2556 点击率:2556

201610月以来,我市接连出台四轮调控新政,确保房地产市场平稳健康运行发展。为深入了解新政后房地产企业和市场运营现状,近期,我们通过实地考察和召开座谈会等形式对全市12家重点房地产企业生产运营情况开展了调研。结合此次调研结果和我市房地产业发展现状,我们认为,当前我市房地产市场总体积极向好,但也存在一些不容忽视的问题。

一、房地产业发展现状

(一)开发投资快步增长,民间投资占比提升

2016年,我市房地产开发投资为2517.44亿元,较2011年增长近一倍,占全社会固定资产投资比重为35.5%,较2011年提升5.6个百分点;按构成分,建安费用1808.09亿元,较2011年增长1.34倍,其他费用投资667.04亿元,增长39.9%;按用途分,住宅投资1726.79亿元,较2011年增长1.34倍,商办房(办公楼、商业营业用房)投资428.11亿元,增长一倍。

从开发投资主体看,2016年,我市国有及国有控股企业投资433.19亿元,占比为17.2%,较2011年下降0.8个百分点,民间投资1908.58亿元,占比为75.8%,较2011年提升5.7个百分点,表明民间投资规模逐步壮大。

 

二、主要指标在15个副省级城市中排位靠前

从投资规模看,今年上半年,我市房地产开发投资1341.20亿元,在副省级城市中位列第二,比成都(1357.76亿元)少16.56亿元;开发投资增速14.5%,位居第4,分别比深圳(25.3%)、南京(24.5%)、西安(19.9%)低10.8105.4个百分点,比成都(2.2%)高12.3个百分点。

从销售规模看,今年上半年,我市商品房销售面积1706.23万平方米,在副省级城市中位列第二,比成都(1862.57万平方米)少156.34万平方米;商品房销售面积增速14.6%,位列第8,分别比青岛(34.1%)、宁波(33.5%)、西安(31.5%)低19.518.916.9个百分点,比成都(11.9%)高2.7个百分点。

三、需关注的问题

(一)从重点企业调研看

1.土地市场供应不足

今年以来,房地产企业普遍存在拿地难,具体原因如下:一是近年来房地产市场发展迅猛,土地被大规模占用开发,导致现存土地资源稀缺;二是外来人口涌入增加,企业市场预期较高,参与我市土地竞拍积极性增加,导致土地市场竞争激烈,土地成交溢价率高;三是土地市场政策持续收紧,出让附加条件多,增加了企业拿地难度,部分房企不得不通过并购方式增加土地储备。据武汉地产集团反映,今年5月,共366家房企参与竞拍5宗地,其中一宗仅9万平方米的地块参与竞拍企业达58家。

2.企业到位资金趋紧

今年以来,我市房地产相关信贷政策收紧。一方面,房地产开发贷审批尺度趋严,发放时间延长,致使资金实际到位周期拉长,融资成本大幅提升,造成融资难;另一方面,新房销售个人按揭贷款收紧,发放时间较去年平均延长了23个月(公积金贷款发放平均时间达到810个月),导致企业销售回款速度减缓,资金周转压力变大。

3.商业地产库存过剩

近年来,我市商办房开发力度不断加大,极大改善了招商引资环境,提升了城市功能。但由于商办房配套建设比重设定偏高(40%-50%),部分商业项目同质化竞争,存在过剩迹象,同时相关贷款政策门槛较高,致使销售难度增加。据绿地集团、世茂锦绣长江房地产公司向我们反映:今年商办产品按揭贷款普遍存在首付高、利率上浮(部分银行上浮70%)等问题,商办房销售难度大于住宅。

4.企业经营决策受限

近年来,我市房管部门出台限价政策,强化价格管控,房地产企业自主经营决策权受到限制,体现如下:一方面,房管部门一刀切的限价政策对部分高品质楼盘运营影响较大,导致这部分项目难以及时取得预售许可证,进而影响了市场销售;另一方面,由于新房价格受限,而二手房价格主要由市场供求决定,导致部分区域出现新房一房难求一二手房价格倒挂现象。

(二)从宏观运行指标看

1.投资下行压力加大

截至目前,我市房地产在库项目开发投资进度已达75.2%,不少在建房地产大项目已处于收尾阶段,现有投资增长主要依靠分摊土地购置费支撑。再加上现阶段土地供应趋紧,企业投资意愿持续下滑,导致新开工项目较为缺乏,项目投资接续能力不足,不仅拖累总体投资增长,未来市场供给也将受到一定影响。

2.供需矛盾亟待解决

近年来,我市房地产开发投资与销售均高速增长,但期间供求关系有所变化。2011年-2014年,房屋新开工面积大于商品房销售面积,表明供大于求,即库存积累期;2015年-2016年,新开工面积小于销售面积,表明供不应求,即库存消化期,说明之前投资形成的库存在近两年被消化。尽管当前调控政策对抑制楼市过热、稳定市场运行有一定作用,但由于现阶段企业投资和上市节奏放缓,市场未来供给减少,而城镇化进程加速带来人口持续流入增加了住宅市场潜在需求空间,商品房供不应求局面仍将持续。

四、几点建议

从我市当前房地产市场走势看,预计今年下半年我市商品房销量将逐步回落,房价上涨逐步收窄,市场渐趋理性。但从长远来看,我市房地产市场仍有较大发展空间。为促进房地产市场平稳发展,建议如下:

(一)合理调整供地需求

在严格执行房地产调控政策的前提下,可实行差异化供地政策,根据市场需求、企业土地储备、开发类型调整供地数量和结构。适度增加中心城区的土地供应,加大中小户型住宅和保障性住房用地供应力度,同时减少商用房开发供地面积,缓解市场供需矛盾。

(二)规范市场管控预期

进一步强化摸排力度,全面清查房地产企业存量土地情况,督促企业加大土地开发力度;加强房地产市场监管,重点查处无证销售、捂盘惜售等违法违规行为;强化存量房市场价格管控,避免购房需求传递至二手房市场造成一二手房价格倒挂;定期发布商品房供应规模情况,扩大对调控政策的正面宣传,以稳定市场预期。

(三)分层施策释放刚需

结合双百万计划,针对高校毕业生、高端人才提供购房优惠和信贷支持,鼓励释放居民改善性购房需求。同时大力发展房屋租赁市场,倡导租售同权,对潜在的商品房购买客户群进行分流,促进房屋租赁市场发展壮大,最大限度缓解市场供需矛盾。

(四)对症下药分类调控

根据不同项目开发定位,进行分类施策,给予不同层面价格指导;合理调整商办房配套建设比重,解决商业项目过剩问题;重点针对中小户型住房,适度放宽开发贷审批条件,简化个人按揭贷款尤其是公积金贷款办理流程以缓解房地产企业融资难和回款难问题。

 

(二)新房去化效果显著,存量房发展潜力大
2016年,我市新房销售面积增至3469.49万平方米,较2011年增长近两倍,期间年均增长20.9%;其中,住宅销售面积3030.11万平方米,增长22.8%。2015年以来,我市新房库存面积持续下降,2016年降幅达到28.8%,说明我市房地产去库存效果显著。
2016年,我市存量房销售面积855.22万平方米,较2011年增长近两倍,期间年均增长23.9%,新房与存量房销售比由4.6∶1降至4∶1。近年来,我市房地产业保持快速发展趋势,致使城市可供开发用地逐年减少,预计今后将有更多购房需求转至存量房市场,因此存量房市场发展前景较好。(注:新房和存量房销售数据来源于市住房保障和房屋管理局)
 (三)行业占比稳中有升,经济贡献作用突出
2016年,我市房地产业增加值为770.06亿元,是2011年的2.2倍,期间年均增长11.4%。房地产业增加值占当年GDP比重稳步提升,有力支撑了我市经济社会快速发展。